Ação Renovatória.

Ação Renovatória 

Ação renovatória nada mais é que o direito que o empresário possui de renovar de forma compulsória o contrato de locação, tendo me vista a formação do fundo de comércio que justifica a proteção ao empresário. lei de locações, Lei n. 8.245/91, art. 51. 

Quando é cabível? 

1. não houver acordo entre locatário e locador para renovar o contrato; 

2. houver abuso por parte do locador referente ao preço para renovação do aluguel. 

É possível obter a renovação do contrato de aluguel pelo mesmo prazo estabelecido antes? Sim, desde que; 

1. o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

2. o prazo mínimo de locação tenha 5 anos;

3. exploração do mesmo ramo de atividade por 3 anos (art. 51, caput, I a III)

Quando é possível ajuizar a ação? 

O período de ajuizamento dessa ação é no penúltimo semestre de vigência do contrato. Ex: 5 anos (10 semestres), ajuíza-se a ação durante os meses do nono semestre (art. 52, § 5º da lei 8.245/91)

E quando o locatário (empresário) não terá direito à renovação compulsória? 

Quando o locador pedir a retomada do imóvel para uso próprio ou transferência do fundo de comércio (que exista a mais de 1 anos, sendo detentor da maioria do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente, descendente, não podendo o imóvel ser destinado à atividade igual a do locatário, exceto se a locação envolvia o fundo de comércio com instalações e outros pertences; 

ou realizações de obras determinadas pelo poder público que impliquem alteração substancial do imóvel ou modificação que aumente o valor da propriedade ou do negócio (lei 8.245/91, art. 52) 

IMPORTANTE!

Se o contrato de locação for renovado por força de sentença judicial que julgou procedente a demanda, é possível o locatário renovar outras vezes por meio de nova ação renovatória, desde que atendidos os requisitos em lei.