Ação Renovatória.

Ação Renovatória 

Ação renovatória nada mais é que o direito que o empresário possui de renovar de forma compulsória o contrato de locação, tendo me vista a formação do fundo de comércio que justifica a proteção ao empresário. lei de locações, Lei n. 8.245/91, art. 51. 

Quando é cabível? 

1. não houver acordo entre locatário e locador para renovar o contrato; 

2. houver abuso por parte do locador referente ao preço para renovação do aluguel. 

É possível obter a renovação do contrato de aluguel pelo mesmo prazo estabelecido antes? Sim, desde que; 

1. o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

2. o prazo mínimo de locação tenha 5 anos;

3. exploração do mesmo ramo de atividade por 3 anos (art. 51, caput, I a III)

Quando é possível ajuizar a ação? 

O período de ajuizamento dessa ação é no penúltimo semestre de vigência do contrato. Ex: 5 anos (10 semestres), ajuíza-se a ação durante os meses do nono semestre (art. 52, § 5º da lei 8.245/91)

E quando o locatário (empresário) não terá direito à renovação compulsória? 

Quando o locador pedir a retomada do imóvel para uso próprio ou transferência do fundo de comércio (que exista a mais de 1 anos, sendo detentor da maioria do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente, descendente, não podendo o imóvel ser destinado à atividade igual a do locatário, exceto se a locação envolvia o fundo de comércio com instalações e outros pertences; 

ou realizações de obras determinadas pelo poder público que impliquem alteração substancial do imóvel ou modificação que aumente o valor da propriedade ou do negócio (lei 8.245/91, art. 52) 

IMPORTANTE!

Se o contrato de locação for renovado por força de sentença judicial que julgou procedente a demanda, é possível o locatário renovar outras vezes por meio de nova ação renovatória, desde que atendidos os requisitos em lei. 

O que significa Trespasse?

O que significa Trespasse? 

Trespasse nada mais é que transferir a propriedade para outro, é o ato de passar, "passar o ponto". Ou seja, para o direito empresarial, trespasse é a alienação do estabelecimento. No caso da respectiva negociação, deve-se averbar na Junta Comercial, no qual somente produzirá efeitos perante terceiros após a publicação (art. 1.143 e 1.144, CC/2002). 

Um ponto importante é: verificar se quando for realizada a alienação do estabelecimento o empresário terá bens suficientes para saldar suas dívidas com os credores. Se não tiver, terá que pedir anuência de todos os credores para a realização do negócio. Se mesmo assim o empresário alienar, se a anuência, o negócio não terá eficácia. art. 1.145, CC/2002). 

Mas por que pedir essa anuência?

Simples. O patrimônio é a garantia dos credores. 

Súmula 451 STJ: é legítima a penhora da sede do estabelecimento. 

E o que ocorre se o empresário transferir seu estabelecimento sem o consentimento dos credores, ou, noutro caso, simular uma transferência? Será decretada a falência dele, (art. 94, Lei 11.101/2005).

Claro, que se a transferência se der em recuperação judicial cujo plano foi aprovado pelos credores, a regra acima não se aplica. 

E as responsabilidades?

Aqui é o seguinte. O adquirente do estabelecimento responde pelos débitos anteriores (desde que contabilizados). E, pelos mesmos débitos anteriores, o alienante continua solidariamente responsável por 1 ano, (art. 1.146, CC/2002). 

Veja bem, o prazo de 1 ano está relacionado a débitos de natureza empresarial e cível. Prazos afetos a questões tributárias são outros. 

Aliás, com relação aos tributos: Súmula 554 STJ: "na hipótese de sucessão empresarial, a responsabilidade da sucessora abrange não apenas os tributos devidos pela sucedida, mas também as multas moratórias ou punitivas referentes a fatos geradores ocorridos até a data da sucessão". 

Regra importante: O adquirente (trespassário), se sub-roga nos contratos firmados pelos alienantes (traspassante) e nos direitos decorrentes da compra do estabelecimento, produzindo efeitos  a partir da publicação da alienação (art. 1.148, CC/2002)

Os cuidados. 

O alienante não pode fazer concorrência com o adquirente por 5 anos. Está impedido de abrir negócio idêntico a uma distância que prejudique a clientela do adquirente, salvo autorização expressa no contrato de compra e venda (art. 1.147, CC/2002). 

É a chamada cláusula de não restabelecimento ou cláusula raio. 

Caso contrário pode configurar má-fé e concorrência desleal.